Audyt środowiskowy EDD – czym jest i jakie przynosi korzyści

Paulina Tomaszewska
inżynier ekolog

Audyt środowiskowy EDD¹ (ang. Environmental Due Diligence) to proces mający na celu szczegółową ocenę działalności przedsiębiorstwa oraz stanu nieruchomości pod kątem zgodności z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska. W Polsce audyt EDD staje się coraz bardziej powszechnym elementem planowania transakcji. Wynika to głównie z oczekiwań międzynarodowych inwestorów i instytucji finansowych, które wymagają jego przeprowadzenia przed podpisaniem umów. Jednocześnie rosnąca świadomość krajowych przedsiębiorców w zakresie zagrożeń środowiskowych związanych z nieruchomościami oraz potencjalnych kosztów usunięcia wykrytych nieprawidłowości przyczynia się do częstszego stosowania tego rodzaju audytów. Audyt EDD często stanowi integralną część szerokiego procesu oceny przedtransakcyjnej, który może obejmować również aspekty prawne, finansowe czy techniczne.

Celem audytu² jest wskazanie zagrożeń środowiskowych wynikających z działalności prowadzonej na danym terenie lub związanych z jego historią użytkowania. W trakcie analizy określane są również przewidywane koszty działań naprawczych, co ma istotne znaczenie dla ostatecznej wyceny nieruchomości. Rzetelnie przygotowany raport dostarcza inwestorom szczegółowych informacji na temat potencjalnych ryzyk oraz obowiązków, które mogą obciążać nieruchomość w przyszłości.

Zakres audytu obejmuje analizę wszystkich aspektów wpływających na środowisko, w tym zarządzanie odpadami, gospodarkę wodno-ściekową, stosowanie substancji chemicznych, kontrolę emisji zanieczyszczeń, a także zgodność z wymaganiami sprawozdawczymi oraz decyzjami administracyjnymi. Badanie może również uwzględniać historię użytkowania terenu, jego obecne zagospodarowanie i położenie względem obszarów chronionych. W przypadku podejrzenia zanieczyszczenia gleby lub wód podziemnych przeprowadza się szczegółową analizę stanu środowiska gruntowo-wodnego. Celem jest oszacowanie kosztów ewentualnej rekultywacji lub remediacji.

Audyt EDD może być przeprowadzany dla różnych rodzajów nieruchomości, niezależnie od ich powierzchni czy przeznaczenia. Szczególnie często stosuje się go w przypadku obiektów przemysłowych, infrastrukturalnych oraz gruntów rolniczych, gdzie ryzyko wystąpienia zanieczyszczeń jest szczególnie wysokie.

Audyt środowiskowy typu EDD składa się z trzech etapów, mających na celu identyfikację źródeł zanieczyszczeń, określenie ich rodzaju, stężenia oraz zaplanowanie działań naprawczych.

Etap I³:

Koncentruje się na ocenie zgodności działalności przedsiębiorstwa z przepisami ochrony środowiska oraz identyfikacji potencjalnych zagrożeń związanych z obecnością zanieczyszczeń. W ramach etapu I zbierane są szczegółowe informacje poprzez:

- wskazanie obiektów, które mogą być źródłem zanieczyszczeń, (m.in. zakłady przemysłowe, tereny poprzemysłowe, składowiska odpadów, stacje paliw czy bazy przeładunkowe),

- określenie spodziewanych substancji zanieczyszczających, wynikających z rodzaju działalności prowadzonej w danym miejscu lub jego sąsiedztwie,

- analizę warunków geologicznych, pozwalającą na określenie potencjalnych kierunków przemieszczania się zanieczyszczeń,

- opracowanie planu działań badawczych, w tym wyznaczenie lokalizacji odwiertów, ustalenie liczby próbek gleby oraz wody gruntowej do pobrania, a także określenie zakresu badań laboratoryjnych.

Etap II:

W drugim etapie audytu środowiskowego EDD prowadzone są szczegółowe badania środowiska gruntowo-wodnego oraz analiza uzyskanych wyników w odniesieniu do przepisów prawa ochrony środowiska. Na podstawie informacji zebranych w pierwszej fazie, próbki gleby lub wód podziemnych pobierane są z obszarów wskazanych jako potencjalnie zanieczyszczone, szczególnie w pobliżu zidentyfikowanych źródeł. Przeprowadzone badania laboratoryjne pozwalają na określenie poziomu oraz rodzaju zanieczyszczeń.

Wyniki tych działań są przedstawiane w raporcie, który zawiera:

- analizę nieruchomości pod kątem ryzyka występowania zanieczyszczeń,

- informacje o lokalizacji miejsc poboru próbek oraz ich liczbie,

- szczegółowe wyniki badań laboratoryjnych wraz z ich interpretacją,

- wskazanie obszarów wymagających działań naprawczych oraz rekomendacje dotyczące metod rekultywacji i remediacji.

Etap III:

Ostatni etap obejmuje szczegółowe projektowanie oraz realizację działań rekultywacyjnych lub remediacyjnych w odniesieniu do zidentyfikowanych zanieczyszczeń środowiska gruntowo-wodnego. Działania te mogą zawierać:

- opracowanie szczegółowego planu prac naprawczych,

- wdrożenie technologii i metod usuwania zanieczyszczeń,

- monitorowanie efektywności przeprowadzonych działań.

Efektem końcowym ostatniego etapu jest przywrócenie terenu do stanu zgodnego z wymogami prawa oraz umożliwienie jego bezpiecznego użytkowania. Szczegółowe informacje na temat metod rekultywacji można znaleźć w artykułach inżyniera ekologa, Mariusza Sygnowskiego na naszej stronie Przystanku EKOBiznes⁴.

Audyt środowiskowy EDD⁵ (Environmental Due Diligence) jest istotnym elementem procesu podejmowania decyzji inwestycyjnych. Umożliwia kompleksową ocenę ryzyk środowiskowych związanych z zakupem nieruchomości lub przedsiębiorstw, co pozwala zapobiec nieprzewidzianym wydatkom. W Polsce koszty rekultywacji mogą sięgać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych za hektar, w zależności od rodzaju i skali zanieczyszczeń. Precyzyjne informacje jakich dostarcza audyt EED umożliwiają inwestorom lepsze planowanie projektów oraz efektywne zarządzanie ryzykiem. Na przykład, audyt wykonany przed zakupem zakładu przemysłowego może ujawnić historyczne zanieczyszczenia gleby, co pozwala na negocjacje obniżające cenę zakupu. Dodatkowo, przestrzeganie przepisów środowiskowych nie tylko minimalizuje ryzyko prawne, ale również wzmacnia wiarygodność firmy, budując zaufanie wśród partnerów i interesariuszy.

Mimo licznych korzyści, audyt EDD wiąże się również z wyzwaniami, takimi jak koszty, które zależą od zakresu badań i charakteru nieruchomości oraz czasochłonność – audyty mogą trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Dodatkowo, trudności w pozyskaniu danych historycznych oraz złożoność przepisów prawnych mogą komplikować proces. W takich sytuacjach zlecenie audytu wyspecjalizowanej firmie pozwala zminimalizować te bariery, zapewniając sprawną realizację inwestycji/przedsięwzięcia.

Podsumowując, audyt EDD wspiera podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych, umożliwiając identyfikację ryzyk, oszacowanie kosztów działań naprawczych i zgodność z regulacjami prawnymi dotyczącymi ochrony środowiska. To narzędzie pozwala nie tylko na ograniczenie ryzyka finansowego, ale także na budowanie transparentnego i odpowiedzialnego wizerunku inwestora.

Źródła: